Oprocentowanie zmienne czy stałe

Wnioskując o kredyt hipoteczny jedną z ważnych decyzji, którą należy podjąć jest wybór oprocentowania. Mamy dwa warianty jego wyliczania.

Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego

Jest wyliczane jako suma wskaźnika WIBOR plus marża banku. WIBOR to wskaźnik referencyjny depozytów złotowych na polskim rynku międzybankowym, dla którego Administratorem jest GPW Benchmark S.A. (https://gpwbenchmark.pl/). Od jego wysokości zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Poziom stawki WIBOR jest powiązany z wysokością stóp procentowych NBP, które ustala Rada Polityki Pieniężnej (RPP). Wzrost lub spadek stawki referencyjnej WIBOR może następować jeszcze przed zmianą stóp procentowych NBP. Może się tak dziać za sprawą oczekiwań uczestników rynku międzybankowego co do przyszłych decyzji RPP. 

W przypadku oprocentowania zmiennego (w zależności od banku) stosowany jest WIBOR sześciomiesięczny (WIBOR 6M) lub trzymiesięczny (WIBOR 3M). Oznacza to, że wskaźnik referencyjny zmienia się co sześć lub co trzy miesiące.

Dla kredytobiorcy oznacza to, że jeżeli wskaźnik ulegnie obniżeniu/podwyższeniu, wysokość miesięcznej raty kredytu spadnie lub wzrośnie. 

Co wpływa na to, że WIBOR rośnie lub spada

Na obniżenie/podwyższenie wskaźnika referencyjnego i zarazem oprocentowania Twojego kredytu hipotecznego ma wpływ wiele czynników, m.in.:

» sytuacja gospodarcza Polski,

» poziom inflacji,

» stopa bezrobocia,

» polityka pieniężna Polski,

» podaż pieniądza,

» wysokość Produktu Krajowego Brutto,

» sytuacja na krajowej i światowych giełdach, kryzysy finansowe, pandemia, konflikty zbrojne czy sytuacja polityczna.

Pamiętaj, że wybierając kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, w ciągu okresu jego spłaty wskaźnik WIBOR może ulegać wielokrotnie zarówno spadkowi jak i wzrostowi. Przełoży się to na wysokość raty, którą płacisz bankowi. 

W dłuższej perspektywie nie ma możliwości określenia jak będzie kształtował się poziom wskaźnika referencyjnego. Nie ma możliwości określenia kiedy i o jakie wartości wskaźnik referencyjny będzie wzrastał lub się obniżał.

Oprocentowanie okresowo stałe kredytu hipotecznego

Większość banków oferuje stopę stałą na okres 5 lat, a tylko dwa banki na okres 7 lat i jeden na 10 lat. W przypadku stopy okresowo stałej wysokość raty może być wyższa w stosunku do raty opartej o oprocentowanie zmienne.  Dlatego gdyż bank zabezpieczając stałe oprocentowanie na 5/7/10 lat ponosi dodatkowe koszty, które mówiąc wprost przerzuca na kredytobiorcę. 

Wybierając stopę okresową stałą gwarantujemy sobie brak wzrostu wysokości raty przez 5/7/10 lat bez względu na to, że wskaźnik referencyjny wzrasta w tym czasie. Niestety tylko przez 5/7/10 lat gdyż w krajach Europy Zachodniej banki oferują kredyty ze stałą stopą przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego. 

Z drugiej strony jeżeli w czasie spłaty kredytu poziom wskaźnika WIBOR ulegnie obniżeniu nie mamy możliwości skorzystania z potencjalnie niższej raty/niższego oprocentowania.

Po upływie 5/7/10 lat banki zazwyczaj proponują nową stawkę oprocentowania stałego na kolejne 5, 7 lub 10 lat. Alternatywą jest możliwość skorzystania w dalszym okresie spłaty z oprocentowania zmiennego czyli wskaźnik referencyjny plus marża, którą mamy zapisaną w pierwotnie zawartej umowie kredytu.

Po upływie 5/7/10 lat istnieje ryzyko, że skumulowany wzrost wskaźnika referencyjnego w okresie gdy obowiązywała stopa stała może prowadzić do znaczącego wzrostu raty kredytu hipotecznego. 

Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego ze zmiennego na stałe

W 2021 roku weszła w życie znowelizowana Rekomendacją S (dotyczy dobrych praktyk w bankach w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie). Wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Zgodnie z jej zapisami każdy bank ma umożliwić klientom zmianę formuły oprocentowania kredytu hipotecznego ze zmiennej stopy na okresowo stałą stopą procentową. Dotyczy to również umów kredytów zawartych przed wejściem w życie znowelizowanej Rekomendacji S. 

Dobrze, że taka możliwość została wprowadzona. Pamiętajmy jednak, że w chwili rozmowy z bankiem o zmianie formuły oprocentowania bank zaproponuje nam aktualnie obowiązującą stopę procentową, na moment wnioskowania. Dodatkowo może się okazać, że wnioskując o zmianę będziemy musieli spełnić dodatkowe warunki.  

Przenieś kredyt hipoteczny do innego banku 

Pamiętaj, możesz wybrać oprocentowanie okresowo stałe np. na 5 lat. Jeżeli w kolejnych miesiącach, latach stopy procentowe spadną to możesz przenieść posiadany kredyt hipoteczny (tzw. refinansowanie, tu szczegóły) do innego banku, który będzie na daną chwilę miał dla Ciebie najlepsze warunki i skorzystać z oprocentowania zmiennego bądź stałego. Dzięki temu Twój kredyt może być tańszy.   

Podsumowując

Wybierając sposób oprocentowanie swojego kredytu hipotecznego myśl w perspektywie długoterminowej, nie zwracaj uwagi na krótkoterminowe zmiany (wzrost/spadek) wskaźnika referencyjnego.

Zrób listę za i przeciw dla oprocentowania zmiennego i okresowo stałego.

Podejdź ostrożnie i rozważnie do swoich dochodów. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym, zaciąganym często na okres 20-30 lat.

Wybierając oprocentowanie kredytu hipotecznego weź pod uwagę m.in.:

» sytuację rodzinną,

» posiadany majątek (gotówka; ruchomości/nieruchomości),

» swoją wrażliwość za ryzyko,

» potencjał na rozwój zawodowy i wzrost dochodów,

» poziom swoich aktualnych dochodów.

Spróbuj określić również jak mogą się zmieniać dochody Twojej rodziny w kolejnych latach. Czy aktualny dochód pozwala spłacić ratę kredytu nawet przy znaczącym wzroście jej wysokości.

Czy osiągany aktualnie dochód daje odpowiednią nadwyżkę, która pozwoli na opłacenie raty kredytu hipotecznego również wtedy gdy pojawią się w Twoim życiu inne, nieoczekiwane wydatki.

Przyjmij też wariant pesymistyczny tzn. załóż spadek swoich dochodów. Czy będziesz w stanie wówczas spłacać terminowo swój kredyt?

Nie pytaj kolegi, znajomych, doradcy w banku 

Pytanie kolegi, koleżanki, doradcy w banku co by wybrał – oprocentowanie stałe czy zmienne jest nietrafionym pomysłem. Każdy z nas jest inny dlatego wybór powinien być decyzją indywidualną i ściśle powiązaną z charakterem oraz możliwościami nie tylko finansowymi danego wnioskodawcy/ów.

Autor: Filip Małachowski – Centrum Kredytów Mieszkaniowych Częstochowa

Załatwiam sprawy kredytu hipotecznego za Ciebie Tel. 732 732 555