PORADNIK – Pierwsze Mieszkanie – rządowy program pomocy dla osób chcących kupić nieruchomość. Bezpieczny kredyt 2%.

WPIS HISTORYCZNY – PROGRAM ZOSTAŁ ZAKOŃCZONY W KOŃCEM 2023 ROKU

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło projekt ustawy, która ma wprowadzić w życie program o nazwie Pierwsze mieszkanie – rządowy program pomocy.

Ma on być wsparciem dla osób, które zamierzają kupić swoje pierwsze mieszkanie, dom lub chcą wybudować dom.

Program Pierwsze Mieszkanie ma składać się z dwóch rozwiązań:

1. Bezpieczny kredyt 2%

2. Konto mieszkaniowe

Planowany termin uruchomienia programu – III kw. 2023 roku.

Ad. 1. Bezpieczny kredyt 2%

Kto będzie mógł skorzystać z programu?

» posiadasz zdolność kredytową,

» masz nie więcej niż 45 lat (w przypadku małżeństwa, pary warunek ten musi spełnić minimum jedna osoba), 

» nie jesteś stroną innej umowy kredytu hipotecznego,

» nie byłeś i nie jesteś właścicielem mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa do mieszkania, domu.

Wyjątkiem może być posiadanie przez wnioskodawcę/ów nie więcej niż 50% udziałów tylko w jednej nieruchomości, którą nabył/li w drodze dziedziczenia. Pod warunkiem, że w chwili ubiegania się o kredyt z dopłatą nie mieszkasz w tym domu, mieszkaniu od minimum 12 miesięcy.

Drugim wyjątkiem może być to, że zaciągasz kredyt na zakup pozostałych udziałów w nieruchomości.

Bezpieczny kredyt 2% – korzyści

Założenia są takie, że budżet państwa przez 10 lat będzie dopłacał do kredytu.

To oznacza, że przez ten okres oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie wynosiło 2% plus „marża” (to różnica pomiędzy oprocentowaniem z oferty banku a wskaźnikiem kwartalnej stopy procentowej, o którym piszę poniżej) oraz ewentualne inne prowizje banku.

Dopłata będzie dotyczyła tylko kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym.

Przez pierwsze 10 lat kredytobiorca będzie spłacał kredyt w systemie rat malejących. Po tym okresie w systemie rat równych.    

Bezpieczny kredyt 2% – jaką nieruchomość będzie można kupić?

Kredyt będzie można przeznaczyć na:

» zakup mieszkania, domu z rynku wtórnego i pierwotnego (brak ograniczeń co do ceny za 1 metr kwadratowy),

» budowę domu i jego wykończenie,

» zakup działki i jednocześnie budowę domu.

Maksymalna kwota kredytu w programie Bezpieczny kredyt 2%

» 500.000 zł w przypadku gdy o kredyt ubiega się jedna osoba

» 600.000 zł gdy o kredyt wnioskuje małżeństwo lub rodzice z dzieckiem

Waluta kredytu: tylko złotówki

Okres spłaty kredytu: min. 15 lat 

Bezpieczny kredyt 2% i wysokość wkładu własnego

Maksymalna wartość wkładu własnego to 200.000 zł.

Biorąc pod uwagę powyższe maksymalna cena nieruchomości jaką będzie można nabyć to:

» 700.000 zł gdy o kredyt ubiega się jedna osoba

» 800.000 zł gdy kredyt wnioskuje małżeństwo lub rodzice z dzieckiem

Wkładem własnym przy budowie domu może być również działka. Ograniczeniem jest tutaj wartość wkładu własnego i kredytu, która łącznie nie może być wyższa niż 1.000.000 zł.   

Gdy nie będziesz posiadać wkładu własnego możesz skorzystać z programu rządowego Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Banki oferujące Bezpieczny kredyt 2%

Z oferty Bezpiecznego kredytu 2% będzie można skorzystać w tych bankach, które zdecydują się na zawarcie umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Cześć banków jak w przypadku innych programów podobnego typu nie będzie uczestniczyć w programie. 

Wysokość raty kredytu hipotecznego w programie Bezpieczny kredyt 2% – przykład

W projekcie ustawy występuje wskaźnik kwartalnej stopy procentowej (W). Będzie on stanowił podstawę wyliczenia dopłaty do rat w kolejnych 5 latach (okres obowiązywania oprocentowania stałego to 5 lat).

Powyższy wskaźnik to średnia ważona oprocentowania kredytów hipotecznych z okresową stałą stopą procentową udzielonych przez banki w kwartale danego roku.

Wzór na wyznaczenie wskaźnika: W = 0,9 * średnia ważona.

Zgodnie z zapowiedziami, w chwili wejścia ustawy w życie, wskaźnik ma wynosić 7%. Co to oznacza przedstawiam poniżej. 

Jak jest wyliczana dopłata do raty kredytu oraz jego oprocentowanie  

Miesięczna dopłata BGK do raty = wysokość kredytu pozostającego do spłaty * [(wskaźnik kwartalnej stopy procentowej minus 2)/12] %

Przykład: 

Kwota kredytu: 250.000 zł

Okres spłat: 25 lat

Oferta oprocentowania banku X:  8%

Pierwsza rata malejąca (przed dopłatą) = 2.500 zł

Pierwsza rata malejąca (po dopłacie) = 1.458,33 zł 

Wskaźnik kwartalnej stopy procentowej (W) = 7%

Dopłata będzie wynosić 5%, a oprocentowanie kredytu 3%.

Jak to wyliczyłem?

Kwartalny wskaźnik stopy procentowej 7% minus 2% czyli 5% (to wysokość dopłaty do oprocentowania).

Oprocentowanie kredytu hipotecznego po dopłacie wynosiłoby 3%.

To wyniki różnicy pomiędzy oprocentowaniem oferowanym przez bank 8% minus dopłata 5%.

Wysokość dopłaty dotyczy pierwszych pięciu lat spłaty kredytu. Na kolejne pięć lat poziom dopłaty będzie wyznaczany według wskaźnika (W) i oferty banku obowiązujących w danej chwili.  

Kiedy musisz zwrócić dopłaty do kredytu?

Gdy zostaniesz skazany za przestępstwo wynikające z kodeksu karnego, art. 297 par. 1 lub 2. Sytuacja tak będzie miała miejsce gdy w celu uzyskania kredytu przedłożyłeś w banku np. fałszywe oświadczenia, dokumenty.

Co może wstrzymać dopłaty do Bezpiecznego kredytu 2% – powody

» wynająłeś nieruchomość lub użyczyłeś ją komuś,

» stroną umowy kredytu przestał być młodszy kredytobiorca, który jako jedyny spełniał kryterium wieku (mniej niż 45 lat w chwili udzielenia kredytu),

» ogłosiłeś upadłość konsumencką,

» kupiłeś kolejną nieruchomość (za wyjątkiem dziedziczenia, spadku),

» zmieniłeś sposób użytkowania nieruchomości (z użytkowania w celach mieszkaniowych np. na komercyjne – gabinet, punkt handlowy/usługowy, inny),

» w sposób trwały zaprzestałeś prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości, którą kupiłeś w ramach programu (nie dotyczy gdy drugi kredytobiorca będzie prowadził w niej gospodarstwo),   

» dokonałeś sprzedaży nieruchomości nabytej w ramach programu,

» w terminie 12 miesięcy od zakupu nieruchomości nie rozpocząłeś w niej prowadzenia gospodarstwa domowego (nie dotyczy budowy domu),

» dokonałeś przedterminowej spłaty części kredytu w okresie 3 lat od jego udzielenia (nie dotyczy spłaty części kredytu objętego gwarancją BGK oraz gdy wcześniejsza spłata plus wkład własny nie jest większa niż 200.000 zł).

Ad. 2. Konto mieszkaniowe

Drugim rozwiązaniem oferowanym przez banki w ramach programu Pierwsze Mieszkanie ma być konto mieszkaniowe (oszczędnościowe).

Będzie je mogła otworzyć osoba, która wcześniej nie posiadała mieszkania, domu.

Wyjątkiem jest posiadanie lokalu i jednocześnie zamieszkiwanie w nim z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci.

Przy dwójce dzieci maksymalna powierzchnia mieszkania to 50 mkw; przy 3 dzieci 75 mkw, przy 4 dzieci 90 mkw. Limit powierzchni nie obowiązuje przy 5 i więcej dzieci.

Konto mieszkaniowe – jak działa

Na konto mieszkaniowe należy wpłacać minimum 500 zł, a maksymalnie 2.000 zł miesięcznie.

Minimalny okres oszczędzania to 3 lata, maksymalny 10.

Po zakończeniu oszczędzania zgromadzone środki będzie trzeba wydać w ciągu maksymalnie 5 lat.

Konto mieszkaniowe – korzyści

Konto będzie oprocentowane (wg oferty banku) i zwolnione z podatku od zysków.

Program zakłada, że w ciągu roku powinno być minimum 11 wpłat, przynajmniej z minimalną kwotą (500 zł miesięcznie). Ten poziom wpłat gwarantuje uzyskanie od państwa dodatkowej premii mieszkaniowej.

Naliczona ona zostanie w każdym roku. Równa będzie rocznemu wskaźnikowi inflacji lub wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 mkw powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. 

Premia mieszkaniowa będzie się należeć wyłącznie gdy zaoszczędzone środki przeznaczysz na:

» zakup pierwszego mieszkania, domu,

» budowę domu,

» udział w TBS albo SIM (Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa),

» wkład mieszkaniowy w spółdzielni,

» koszty inwestycji prowadzonych w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu.

Podsumowanie – Pierwsze mieszkanie – rządowy program wielu pytań

Jest wiele pytań i brak jednoznacznych odpowiedzi dotyczących programu Pierwsze mieszkanie. Aktualnie trwają konsultacje publiczne. Projektem ustawy musi zająć się m.in. Sejm oraz Senat.

W finalnej wersji program może mieć dodatkowe ograniczenia. Spowodować one mogą, że program nie będzie tak atrakcyjny i dostępny jak to dziś wygląda.

Na dziś pomimo powyższego uznaję program za korzystny dla osób, które będą chciały kupić swoją pierwszą nieruchomość.

Źródło: Projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe z dnia 31.01.2023 r.

Sprawdź zdolność kredytową do kredytu hipotecznego Tel. 732 732 555

Autor: Filip Małachowski – Centrum Kredytów Mieszkaniowych Częstochowa